Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

2 (2)

Далеко не каждый человек обеспечен финансово. Примерно 35% людей могут купить себе квартиру, не задумываясь о ее цене. Остальные де 65% не имеют такой возможности, а точнее – вынуждены брать большой кредит, чтобы получить деньги от банка. Если же сравнить купленную за собственные деньги квартиру и кредит на нее, то можно твердо сказать, что в первом случае жилище выступает в качестве гаранта. Во втором случае собственник жилья не вправе распоряжаться квартирой так, как ему хотелось бы. Вот почему продажа жилой площади, которая находится в ипотеке – не очень выгодно. Приходится то снижать цену, чтобы привлечь как можно больше покупателей, то необходимо заключать многие соглашения с банками и заверять все документы у нотариуса. В общем, работа ужасная, волокитная и очень нудная. Стоит рассмотреть несколько законных способов, чтобы каждый теперь смог продать ипотечную квартиру без проблем.

Можно ли вообще продать жилье, находящееся в ипотеке?

Есть несколько действенных схем-продаж:

  • погашение кредита намного раньше полного срока выплаты;
  • привлечение другого банка для кредитования;
  • реализация закладной;
  • смена заемщика.

Совсем не обязательно выполнять каждый пункт, чтобы был доступ к тому, чтобы ипотечная квартира была готова к продаже. Но, в основном, именно эти способы считаются самыми продуктивными и наиболее практикуемые. Самое главное в такой жилой площади действовать в полном согласии с залогодержателем и с кредитной организацией.

Главные причины продажи ипотечной квартиры

  1. Ухудшение финансового положения. Ипотека считается самым затратным моментом, который длится от 15 до 25 лет. Не многие в состоянии поддерживать такую финансовую стабильность, выплачивая каждый месяц крупную сумму за квартиру. И вообще, такие выплаты часто становятся источником различных финансовых трудностей. Вот почему иногда становится выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
  2. Продажа жилища для получения прибыли. Эта причина встречается чаще всего, особенно если дом новый и до сих пор строится. Правда, далеко не каждый покупатель сможет найтись, ведь ценник за такую квартиру очень большой, не все могут себе позволить подобное. Но те, кому финансовое положение позволяет приобрести ипотечную квартиру, не отказывают себе в этом.
  3. Улучшение финансового положения. Бывает и так, что заемщик, наоборот, считает, что ему данной квартиры становится мало. Принимается решение о том, чтобы приобрести более просторное жилье. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства на покупку новой квартиры, продается старая, даже несмотря на то, что она находится в ипотеке. Как правило, продажа жилья в ипотеке проходит очень быстро и легко, а покупатели всегда находятся.
  4. Семейные обстоятельства. В большинстве случаев, это может быть разлад в семье, а именно – развод. Продажа ипотечной квартиры становится делом очень кропотливым, трудоемким, утомительным и сложным, так как важно решить кучу вопросов, подписать множество бумаг. Пожалуй, этот пункт считается самым жестким и сложным.

Основные способы, как продать квартиру в ипотеке

Самое первое, с чего необходимо начать – это с разрешения банка на продажу жилища. Заключенный договор включает в себя условие, предусматривающее окончательную выплату залогодержателю по долгу. Важно удостовериться, чтобы нет никакого штрафа, ведь именно он может увеличить бремя всех расходов. Такая продажа квартиры станет невыгодным делом. Итак, для продажи ипотечного жилища необходимо участие следующих субъектов:

  1. залогодателя, т.е. продавца;
  2. залогодержателя, т.е. банка;
  3. нового владельца продаваемого жилья.

Как только банк одобрил документы на продажу квартиры, залогодатель приступает к поиску покупателя, начинает заниматься выпиской из квартиры всех тех, кто жил в ней ранее, выбирает вариант расчета. Это может быть как помощь банка, закладная, так и долгосрочная уплата долга в полной мере.

  1. Досрочное погашение долга. Это, пожалуй, самая простая ситуация. Ведь ипотека – действие растяжимое, и не всегда у человека найдется определенная сумма денег, чтобы полностью перекрыть весь долг за квартиру. Есть отличный вариант, если сам покупатель будет выкупать жилье, тем самым платя за ипотеку. Впоследствии, конечно, ценник за жилье станет намного меньше, так как будет вычитаться сумма за уже оплаченную ипотеку. Здесь стоит замотивировать покупателя, чтобы ему захотелось именно вашу квартиру и ничью другую. Единственное, что необходимо сделать перед подобной сделкой – это выписать всех прописанных в квартире.
  2. Третья сторона в сделке. Чтобы обеспечить защиту прав двух сторон, необходимо привлечь третью, т.е. банка-кредитора. Такой посредник станет гарантом на то, что доверять продавцу можно, и убедит покупателя осуществить предоплату за жилье. После этого запрет на продажу квартиры с продавца снимается, и можно спокойно оформлять документ купли-продажи на ипотечную квартиру. В данном случае, третье лицо должно быть извещено обо всем, даже о том, что покупатель вносит сумму на счет продавца. Таким образом, банк-кредитор выступает в качестве гаранта, следящий за тем, чтобы не было никаких нечестных махинаций.
  3. Замена заемщика. Такой случай встречается довольно редко, но банк все-таки может сменить заемщика по кредиту. Основная причина такого решения – проблемы с выплатами у первого заемщика. В этот же банк вполне может обратиться и покупатель. Но этот случай банк рассматривает крайне редко, так как даже новый заемщик не всегда может владеть достаточным доходом. Если же банк решил действовать в пользу нового заемщика, то между сторонами заключается договор, выполняются некоторые операции для подписи, а затем покупателем гасится вся задолженность продавца квартиры. Происходит полное переоформление ипотеки, а все права и обязанности переносятся на нового владельца.
  4. Самостоятельная продажа жилья. Этот пункт немного совпадает с досрочным погашением кредита. Но данный случай исключительно для тех, кто более аккуратен и осторожен в своих действиях. Здесь точно так же заключается договор, дается задаток продавцу на полное погашение кредита. Правда, сумма передается не самому продавцу в руки, а напрямую в банк, где происходит внос на специальный счет. Сотрудники банка отслеживают приход суммы и сами занимаются погашением займа по приходу денег. После того, как обременение спадет, можно начать куплю-продажу.

Для чего так важно извещать банк о планах на продажу жилья?

Если вы не поставите в известность банк, то могут быть проблемы. Так, важно следующее:

  • пока ипотека полностью не будет выплачена, владельцу запрещается ее продавать, менять, дарить. Получается, что даже квартира в ипотеке – это еще не собственность человека, а принадлежность банка;
  • некоторые банки не дают согласия, аннулируя процедуру купли-продажи, а это может сформировать некоторые проблемы, связанные с полным переоформлением всех документов;
  • если договор не составлен, а задаток уже отдан (причем, неофициально), то никакой документации об этом не будет, а в купле-продажи не будет стоять даже штампа, что операция была произведена.

Разберем на примере 2 способа продажи квартиры в ипотеке

Жилье в ипотеке Сбербанка. Вряд ли можно встретить, чтобы этот крупный банк отказал своим клиентам даже в ипотеке. В любом случае, Сбербанк всегда будет в полном выигрыше, так как получает немалую выгоду от кредитного договора и процентов. Если Сбербанк войдет в положение и сочтет перепродажу квартиры уважительной причиной, то он даст свое согласие и получит обратно все свои сделанной вложения. Продажа ипотечной квартиры Сбербанка возможна, если:

  • покупателем уплачен весь долг за жилье, так же приобретатель должен вести с банком переписку и договоренность, чтобы все обязательства были заверены на нового владельца – только так сделка будет завершена;
  • провести перекредитование на нового владельца при заключении, что будет соответствовать всем требованиям и программам;
  • у клиента нет возможности оплачивать ипотеку, происходит снятие отягощения, и банк выбирает по выписке завершение расчета и оформляет все права по ипотеке на другого человека.

Жилье в ипотеке ВТБ 24. В данном случае, продажу жилья можно осуществить через официальный сайт банка ВТБ 24. Здесь полно предложений, чтобы приобрести недвижимость, которая уже находится в залоге банка. ВТБ рассматривает как наличный расчет, так и предлагает кредит на таких основных условиях, как:

  • от 12% годовых;
  • от 20% – доля платежа в первый раз;
  • срок выплаты ипотеки до 30 лет.

ВТБ 24 очень строго относится к тому, если человек, имеющий ипотеку, решит продавать данную жилплощадь, не до конца выплатив свой долг. Готовьтесь к тому, чтобы правильно дать пояснения, насколько для вас необходимо это решение. Так же, банк всегда проверяет финансовое состояние человека, его устойчивость и тщательность остальных кредитных выплат. Но ,если сравнивать ипотеку Сбербанка и ВТБ 24, то можно смело сказать, что второй банк намного проще относится к продаже ипотечного жилья.

Есть ли перед продавцом риски?

В основном, продавец почти ничего не теряет, если реализует продаже квартиры. Единственное, о чем важно упомянуть: те средства, которые были израсходованы во время оформление ипотеки, уже не вернутся обратно. Сюда входят и услуги нотариуса, и страховщика, и оценщика, и многое другое. Так же, важно помнить каждому покупателю, что все штрафные санкции в 99% случаев переносятся на него. Продавец ничего не теряет, а только получает свои деньги.

Юридические нюансы оформления квартиры, находящейся в ипотеке

Человеку, который продает квартиру, необходимо иметь следующие документы при себе:

  • копию паспортов всех членов, кто ранее проживал в квартире;
  • все документы, устанавливающие права на квартиру (например, государственная регистрация);
  • кадастровый паспорт в том случае, если последняя сделка была более 5 лет назад;
  • выписку из домой книги, где указаны все зарегистрированные ранее жильцы;
  • согласие одной из половин на продажу квартиры;
  • копию лицевого счета;
  • справку о том, что по коммунальным платежам перед продавцом нет задолженностей;
  • справку о том, что перед налоговой нет долгов;
  • справку о том, что пациент абсолютно здоров и не имеет выписки с психоневрологического диспансера.

Кстати, все наглядные образцы можно увидеть в интернете, где полно документов, которые необходимы для сделки купли-продажи ипотечного жилья.

2 (1)

Человеку, который покупает квартиру, важно иметь при себе следующие документы:

  • заявление со всеми данными паспорта;
  • заявление поручителя, который будет в этой сделке как основной гарант перед банком, что покупатель обязуется выплачивать определенный долг;
  • пенсионное, налоговой номер;
  • все данные, если покупатель женат и имеет детей;
  • документы, где прописан доход покупателя за последние 5-6 лет;
  • документы о том, покупатель в состоянии оплатить первый взнос;
  • кадастровый паспорт, а также технический;
  • согласие одной из половин на приобретение жилого помещения;
  • специальная выписка об отсутствии ограничений, чтобы претендовать на имущество;
  • документ с подтверждением, что человек является участником программы ипотечного кредитования.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке. Сегодня можно встретить продажу ипотечного жилища почти в каждом объявлении. Еще чаще встречается ситуация, когда заемщик не в силах гасить свой долг. Вот почему человек приходит к выводу, что ему поможет только продажа помещения. Лучше всего, конечно, пользоваться двумя законными способами, чтобы осуществить продажу: переоформление кредита на покупателя или погашение ипотеки покупателем с выплатой на продавца. И как бы ни было все это рискованно, ничего не поделаешь – жилая площадь все равно нужна при любом раскладе. Самое главное – будьте предельно осторожны и аккуратны в заполнении всех необходимых документов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: